1. Immobilien zur Vermietung vs. Selbstnutzung

Wichtig
 Selbstgenutzte Immobilien haben andere steuerliche Auswirkungen als vermietete Immobilien:
Maklergebühren, Grundsteuer, Hausnebenkosten, Finanzierungszinsen, AfA - Vermieter können diese und andere Kosten einer vermieteten Immobilie von der Steuer absetzen. Eigentümer, die ihre Immobilien selber bewohnen, profitieren von diesen Steuervorteilen nicht. Das hat Auswirkungen auf die bestmögliche Finanzierungsart.

Selbstgenutzte Immobilien haben keine InvestReturn kum[1] im engen Sinne, denn sie werden nicht vermietet. Andererseits spart der Eigentümer die Ausgaben für die Miete einer anderen Immobilie. Wir verwenden der Einfachheit halber auch bei selbstgenutzten Immobilien die Measure InvestReturn kum[1], wobei damit bei der Selbstnutzung der Betrag gemeint ist, den der Eigentümer nicht für die Miete einer anderen Immobilie ausgeben muss. Somit kann die gleiche Mathematik wie für vermietete Immobilien angewendet werden. Unsere Simulationen berücksichtigt die unterschiedliche steuerliche Betrachtung bei der Berechnung von CF Steuern kum.

Zuerst vergleichen wir die Investition in eine vermietete Immobilie mit einer selbst genutzten Immobilie.

Vergleichen wir mit meinem Power BI Immobilien-Investitions-Analyse-Tool zwei alternative Investitionen i1 und i2, die sich nur in den folgenden Parametern unterscheiden:

  • i1: i ist Investition = true (vermietete Immobilie)
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 108,7 %

  • i2: i ist Investition = false (selbstgenutzte Immobilie)
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 72,1 %

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Anmerkung
 Unsere Steuergesetzgebung belohnt nur Investitionen[3] in vermietete Immobilien.
Tipp
 Vermieten Sie (möglichst preiswert) an Ihren Nachbarn und mieten Sie (ebenso preiswert) seine Immobilie!
Warum preiswert? Weil die Mieteinnahmen versteuert werden müssen. Eine geringere i Rendite p0[4] vermindert zwar die Outperformance VVÜ CF kum[2], doch die zu zahlende Miete muss aus dem Netto-Einkommen finanziert werden.
Informieren Sie sich bei einem Steuerberater oder selbständig über Feinheiten, damit das Finanzamt später keinen Ärger macht. Insbesondere bei Vermietung zwischen Verwandten, oder bei zu geringen Mieten.
Wir liefern hier nur die Mathematik.

2. selbstgenutzte Immobilie: Annuität vs. endfällige Tilgung + T-Ersatz

Für vermietete Immobilien haben wir im Artikel Annuität vs. endfällige Tilgung beschrieben, dass es sinnvoll sein kann, die Immobilie mit einer endfälligen Tilgung und einem Tilgungsersatz[5] zu finanzieren. Allerdings lohnt sich das erst ab einer ausreichenden 'TilgungsersatzRendite’[6] oder mit einem Bausparvertrag[7] als Tilgungsersatz[5].

Wie fällt der Vergleich bei selbstgenutzten Immobilien aus? Die AfA hat keinen Einfluss auf den CF NachSteuern kum[8], weil es für selbstgenutzte Immobilien keine Abschreibung gibt.

Vergleichen wir mit meinem Power BI Immobilien-Investitions-Analyse-Tool zwei alternative Investitionen i1 und i2, die sich nur in den folgenden Parametern unterscheiden:

  • i1f1: f Finanzierungsart[9] = 'Annuität[10]'
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 72,1 %

  • i2f1: f Finanzierungsart[9] = 'endfällig T + T-Ersatz'
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 10,3 %

i ist Investition = false bedeutet, dass es sich um selbstgenutzte Immobilien handelt.

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Erst ab einer i2f1 TilgungssatzRendite % von 5,1 % hätte i2 die gleiche Outperformance VVÜ CF kum[2], wie i1

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Tipp
 Selbstgenutzte Immobilien werden sinnvoller mit einer Annuität[10] statt mit einer endfälligen Tilgung und einem Tilgungsersatz[5] finanziert, da die notwendige Tilgungsersatzrendite[6] recht hoch ist, bevor sich diese Variante gegenüber einer Annuität[10] rechnet.

3. selbstgenutzte Immobilie: Annuität vs. endfällige Tilgung + Bausparvertrag

Kann ein Bausparvertrag[7], bei dem nur 40 % der Bausparsumme angespart werden müssen, sinnvoll als Tilgungsersatz[5] verwendet werden?

Das hängt sehr von den konkreten Zinssätzen ab und muss individuell betrachtet werden. Hier ein Beispiel, dass sich eher nicht lohnt, aber durchaus in Betracht kommt, wenn man je nach Zinssituation die Auszahlungsphase des Bausparvertrags[7] für eine andere Investition[3] verwenden würde. Details dazu im Artikel Bausparen.

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1. 'InvestReturn kum': kumulierte Mieteinnahmen, basierend auf 'i Rendite % p0' und 'i Renditesteigerung %'. Die Measure wird auch für selbstgenutzte Immobilien verwendet, hat dabei aber eine andere Bedeutung: Es ist der kumulierte Wert der eingesparten Miete, die der Eigentümer für ein anderes analoges Objekt bezahlen müsste, wenn er seine Immobilie nicht selbst nutzen würde.
2. 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'. Insbesondere diese Kennzahl dient in unseren Szenarien und Konzepten der Bewertung einer Investition und ist daher in der Tabelle farblich hinterlegt, um die beiden Investitionen 'i1' und 'i2' sofort optisch vergleichen zu können. Je geringer dabei der Wert für 'Alternativ kum' ist, umso besser, denn das entspricht einem geringeren benötigten Cashflow.
3. Investition: Anlage von Kapital in Vermögen, um Gewinn zu erzielen
4. 'i Rendite % p0': jährliche Rendite der Investition (durch Vermietung) in der Periode 0, also zu Beginn der Investition. In Abhängigkeit von 'i Renditesteigerung %' erhöht sich die Rendite jährlich. Der Parameter wird auch für selbstgenutzte Immobilien verwendet, hat dabei aber eine andere Bedeutung: Es ist die eingesparte Miete, die der Eigentümer für ein anderes analoges Objekt bezahlen müsste, wenn er seine Immobilie nicht selbst nutzen würde.
5. Tilgungsersatz, Tilgungssurrogat: für ein Darlehen wird eine Tilgungsaussetzung vereinbart. Das geliehene Geld muss auch hierbei zurückgeführt werden. Die Bank verlangt andere Sicherheiten, wie Ansprüche auf Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen o. a. Die zum Zeitpunkt der Zuteilung zur Verfügung stehende Summe löst das Darlehen ganz oder teilweise ab.
6. 'f TilgungsersatzRendite': Rendite des Tilgungsersatzes
7. Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt, das der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt und das Elemente des Sparvertrags (Bausparen) und der Immobilienfinanzierung (Bauspardarlehen) enthält. Er ist eine Anlageklasse für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Zudem können Bausparer die einkommensunabhängige Riester-Förderung („Wohn-Riester“) in der Spar- und Darlehensphase des Bausparvertrags nutzen. Mit Erfüllung des Sparziels durch Erreichen eines festgelegten Mindestsparguthabens erwirbt der Bausparer einen Rechtsanspruch auf Zuteilung einer zweckgebundenen Baufinanzierung für Wohnimmobilien (§ 1 Abs. 2 BauSpkG)
8. 'CF NachSteuern kum': kumulierter CashFlow nach Steuern, dabei werden Steuern berücksichtigt (AfA, Miete bzw. Investitionsrendite, Zinsen als Ausgaben; Höchststeuersatz, ohne Kirchensteuer). Steuern unterscheiden sich insbesondere bei vermieteten und selbstgenutzten Immobilien.
9. 'f Finanzierungsart': wir unterscheiden pro Finanzierung verschiedene Finanzierungsarten: deaktiviert, Annuität, Kredit ohne Tilgung, konstante Tilgung, endfällige Tilgung + Tilgungsersatz, endfällige Tilgung (ohne Tilgungsersatz), Tilungsersatz ohne Kredit, Bausparen
10. Annuität: Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Dabei bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (zumindest während der vereinbarten Zinsbindungsfrist). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Es handelt sich dann um einen Voll-Tilger.