Der Immobilien-Investor https://www.der-immobilien-investor.de/ Wie kann die Effizienz von Investition in Immobilien gemessen werden? Wie können verschiedene Finanzierungs-Konzepte miteinander verglichen werden? Eine Möglichkeit ist die Analyse der alternativen Investitionen des in die Immobilie investierten Cashflows in ein alternatives Standard-Investment. Damit sind auch aufschlussreiche Simulationen möglich. - Inhaltsverzeichnis 1. Investition in eine Immobilie vs. Alternative Investition in ein Standard-Investment 2. Simulations-Tabellen für Outperformance VVÜ CF kum 3. Schnell-Simulationen geänderter Investitions- und Finanzierungs-Parameter 4. Über uns 4.1. Google Unternehmensprofil 4.2. digitale Visitenkarte 1. Investition in eine Immobilie vs. Alternative Investition in ein Standard-Investment Im Aktikel Power BI Immobilien-Investitions-Analyse-Tool habe ich bereits die Idee der Performance-Messung von Immobilien-Investitionen durch die Analyse alternativer Investitionen kurz erklärt. Die Analysemöglichkeiten wurden inzwischen erweitert, weitere Simulationen wurden hinzugefügt, und ich möchte einen eigenen Blog-Artikel dazu schreiben. Wie kann man die Performance der Immobilien-Investition messen? Beispielsweise durch Vergleich mit einem "Standard-Investment": Langfristige Renditen von... Mon, 29 Apr 2024 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2024-04-29-performance-messung-von-immobilien-investitionen/ https://www.der-immobilien-investor.de/2024-04-29-performance-messung-von-immobilien-investitionen/ Immobilieninvestition an einem konkreten Fall-Beispiel mit zwei Doppelhaushälften in Potsdam. Und warum ein Verkauf nach 10 Jahren an meine Kinder sinnvoll ist. - Inhaltsverzeichnis 1. Hausbau mit NCC in Potsdam Nuthewinkel 2. starke Wertsteigerung in den ersten 10 Jahren 3. Nach 10 Jahren investiert bleiben? 4. Oder nach 10 Jahren an die Kinder verkaufen? 5. Über uns 5.1. Google Unternehmensprofil 5.2. digitale Visitenkarte 1. Hausbau mit NCC in Potsdam Nuthewinkel 2014 kaufte ich in Potsdam eine neu zu bauende Doppelhaushälfte, da ich das Preis-Leistung als sehr gut bewertete und eine hohe Wertsteigerung erwartete. Nachdem Nachbarn ihr Haus nicht weiterbauen wollten, hatte ich deren Vertrag 2015 übernommen, um in ein zweite Doppelhaushälfte zu investieren: 2 Kinder - 2 Häuser. Über den damaligen Hausbau hatte... Sun, 22 Oct 2023 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-22-fallstudie-potsdam/ https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-22-fallstudie-potsdam/ Statt nur die Investition mit 100 % Fremdkapital zu finanzieren, sollen zusätzlich auch die Nebenkosten (10 %) mit Fremdkapital finanziert werden, dazu wird eine Sicherheit hinterlegt. Lohnt sich der Aufwand? - Inhaltsverzeichnis 1. Annuität mit hinterlegter Sicherheit 2. Über uns 2.1. Google Unternehmensprofil 2.2. digitale Visitenkarte 1. Annuität mit hinterlegter Sicherheit Der von mir sehr geschätzte Immobilien-Investor und Coach Alex Düsseldorf Fischer propagiert die Idee des rollierenden Eigenkapitals[1]. Unter anderem gibt es hier "Eingesetztes Eigenkapital zurückbekommen?" ein paar Ausführungen: Finanzierung ohne Eigenkapital, neu investieren – In diesem Video erfährst Du, wie ich meine Finanzierungen so gestalte, dass mir die Bank nach ein paar Jahren mein eingesetztes Eigenkapital wieder auszahlt (rollierendes Eigenkapital). Das kann ich dann neu investieren und somit recyclen. — Alex Düsseldorf Fischer Die Grundidee des "rollierenden Eigenkapitals[1]" ist folgende:... Sat, 14 Oct 2023 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-14-rollierendes-eigenkapital/ https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-14-rollierendes-eigenkapital/ vermietete Immobilien, die ab 2023 fertiggestellt werden, können jährlich mit 3 % abgeschrieben werden statt zuvor nur mit 2 %. Wie wirkt sich das aus? - Inhaltsverzeichnis 1. AfA 3 % 2. AfA 2 % 2.1. welcher Zinssatz ist nötig, um die geringere Abschreibung zu kompensieren? 3. Über uns 3.1. Google Unternehmensprofil 3.2. digitale Visitenkarte Die Auswirkungen der höheren Abschreibungen von jährlich 3 % für ab 2023 fertiggestellte vermietete Immobilien gegenüber 2 % für ältere Immobilien sind beachtlich. Damit werden höhere Kredit-Zinsen sehr gut kompensiert. Und selbstgenutzte Immobilien werden im Vergleich zu vermieten Immobilien noch unattraktiver. 1. AfA 3 % Zunächst schauen wir uns Investitionen[1] mit einer jährlichen AfA = 3 % an: i1: f Annuität Perioden = 359 (30 Jahre) ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2]... Sun, 08 Oct 2023 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-08-afa-3-vs-2/ https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-08-afa-3-vs-2/ Gibt es Szenarien oder Konzepte, bei denen sich Bausparen auch heutzutage lohnen könnte? Bausparverträge als Cashflow-optimierender Tilgungsersatz. - Inhaltsverzeichnis 1. Bausparen am Beispiel der Deutschen Bausparkasse BADENIA 2. Bausparvertrag als alleiniges Finanzierungsinstrument 2.1. klassisches Bausparen mit Bausparkasse 2.2. Alternative: "Bausparen" ohne Bausparkasse 3. Bausparen als Tilgungsersatz 3.1. Investition über 20 Jahre (Annuität 20J | Vorfinanzierung + Bauspar) 3.2. Investition über 30 Jahre (Annuität 30J | Vorfinanzierung + Bauspar) 4. Bausparverträge als Bestandteil eines Finanzierungskonzepts mit zwei Investitionen 4.1. Verwendung Bausparvertrag für zwei Investitionen (als Teil eines Konzepts) 4.2. Alternative zum Bausparen für zwei Investitionen 5. Bausparvertrag Wert ermitteln 6. Vergleich von Bauspar-Tarifen 7. Über uns 7.1. Google Unternehmensprofil 7.2. digitale Visitenkarte Update vom 25.04.2024 In der Berechnung des... Fri, 06 Oct 2023 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-06-bausparen/ https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-06-bausparen/ Selbstgenutzte Immobilien werden sinnvoller mit einer Annuität statt mit einer endfälligen Tilgung und einem Tilgungsersatz finanziert, da die notwendige Tilgungsersatzrendite recht hoch ist, bevor sich diese Variante gegenüber einer Annuität rechnet. Eine Kombination mit einem Bausparvertrag könnte man in Betracht ziehen. - Inhaltsverzeichnis 1. Immobilien zur Vermietung vs. Selbstnutzung 2. selbstgenutzte Immobilie: Annuität vs. endfällige Tilgung + T-Ersatz 3. selbstgenutzte Immobilie: Annuität vs. endfällige Tilgung + Bausparvertrag 4. Über uns 4.1. Google Unternehmensprofil 4.2. digitale Visitenkarte 1. Immobilien zur Vermietung vs. Selbstnutzung Selbstgenutzte Immobilien haben andere steuerliche Auswirkungen als vermietete Immobilien: Maklergebühren, Grundsteuer, Hausnebenkosten, Finanzierungszinsen, AfA - Vermieter können diese und andere Kosten einer vermieteten Immobilie von der Steuer absetzen. Eigentümer, die ihre Immobilien selber bewohnen, profitieren von diesen Steuervorteilen nicht. Das hat Auswirkungen auf die bestmögliche Finanzierungsart. Selbstgenutzte Immobilien haben keine InvestReturn kum[1] im engen Sinne, denn sie werden nicht vermietet.... Thu, 05 Oct 2023 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-05-selbstgenutzte-immobilie/ https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-05-selbstgenutzte-immobilie/ Wenn es schon einen Tilgungsersatz geben muss, dann entscheidet vor allem die Tilgungsersatz-Rendite über die Outperformance einer endfälligen Tilgung im Vergleich zu einer Annuität. - Inhaltsverzeichnis 1. endfällige Tilgung ohne Tilgungsersatz 2. endfällige Tilgung mit Tilgungsersatz 2.1. Tilgungsersatz muss 100 % des Kredits abdecken 2.2. Bausparen - Tilgungsersatz muss nur 40 % des Kredits abdecken 3. Über uns 3.1. Google Unternehmensprofil 3.2. digitale Visitenkarte 1. endfällige Tilgung ohne Tilgungsersatz Eine ideale Finanzierung für ein Immobilien-Investment wäre ein Darlehen ohne Tilgung oder mit endfälliger Tilgung: bei gleicher monatlicher Rate werden von dieser Rate nur die Zinsen bezahlt ( anders als bei der Annuität[1], bei welcher der Betrag für Zinsen und Tilgung verwendet wird) und erhöhen die mögliche steuerliche Abschreibung (Das betrifft zu vermietende Immobilien, nicht selbstgenutzte... Wed, 04 Oct 2023 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-04-annuitaet-vs-endfaellige-tilgung/ https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-04-annuitaet-vs-endfaellige-tilgung/ Warum ist die Wertsteigerung einer Immobilie wichtiger, als die Rendite? - Inhaltsverzeichnis 1. Wertsteigerung oder Rendite 2. Über uns 2.1. Google Unternehmensprofil 2.2. digitale Visitenkarte 1. Wertsteigerung oder Rendite Vergleichen wir mit meinem Power BI Immobilien-Investitions-Analyse-Tool zwei alternative Investitionen i1 und i2, die sich nur in den folgenden Parametern unterscheiden: i1: mit 100 % Fremdkapital[1] ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 108,7 % i2: mit 0 % Fremdkapital[1] ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 39,7 % Im obigen Beispiel werden für beide Investitionen folgende Parameter verwendet: i Rendite p0[3] = 5,0 % p. a. i Renditesteigerung %[4] = 2,0 % p. a. i Wertsteigerung %[5] = 3,0 % p. a. Wie... Tue, 03 Oct 2023 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-03-wertsteigerung-vs-rendite/ https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-03-wertsteigerung-vs-rendite/ Warum ist der Einsatz von möglichst viel Fremdkapital der entscheidende Erfolgsfaktor einer Immobilien-Investition? Und warum werden dadurch Immobilien zu idealen Investitionsobjekten? - Inhaltsverzeichnis 1. Magie des Fremdkapitals 2. Über uns 2.1. Google Unternehmensprofil 2.2. digitale Visitenkarte 1. Magie des Fremdkapitals Erst spät habe ich das Erfolgs-Prinzip "Vermögensaufbau durch Investitionen[1] in Immobilien" verinnerlicht: Es ist der "Fremdkapital[2]-Hebel". Aktien mögen eine höhere Rendite haben, als Immobilien. Doch wichtiger als die Gesamt-Rendite[3] ist die Eigenkapital-Rendite[4]. Immobilien haben zwar normalerweise geringere Renditen[3], als Aktien, dafür kann man sie mit wesentlich weniger Eigenkapital[5] erwerben, als andere Assets[6]: Man kann den Erwerb von Immobilien mit 100 % Fremdkapital[2] finanzieren und benötigt lediglich ca. 10 % für die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, …​) als Eigenkapital[5]. Die in Deutschland hohen Nebenkosten... Mon, 02 Oct 2023 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-02-immobilien-mit-fremdkapital-hebel/ https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-02-immobilien-mit-fremdkapital-hebel/ Vergleiche von Investitions- und Finanzierungsszenarien mit Power BI - Inhaltsverzeichnis 1. Warum Power BI? 2. Modellierung mit Parametern 3. Lesezeichen 4. Datenmodell 5. Alternative Investition als Benchmark 5.1. Outperformance der Immobilien-Investitionen gegenüber einer alternativen Investition (Benchmark) 6. Über uns 6.1. Google Unternehmensprofil 6.2. digitale Visitenkarte 1. Warum Power BI? Als freiberuflicher Microsoft BI Architekt (www.aisberg.de) ist mein bevorzugtes Werkzeug zur Modellierung, Analyse und für Berichte Microsoft Power BI. Warum also nicht Power BI auch zur Analyse von Immobilien-Investitionen[1] verwenden? Insbesondere ware die Idee, einen interaktiven Bericht in den Power BI Diensten öffentlich bereitzustellen. Prinzipiell funktioniert das auch. Allerdings sind die Ressourcen bei der kostenlosen Benutzung der Power BI Dienste... Sun, 01 Oct 2023 00:00:00 +0100 https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-01-investitionsanalysen-mit-powerbi/ https://www.der-immobilien-investor.de/2023-10-01-investitionsanalysen-mit-powerbi/