1. endfällige Tilgung ohne Tilgungsersatz

Eine ideale Finanzierung für ein Immobilien-Investment wäre ein Darlehen ohne Tilgung oder mit endfälliger Tilgung: bei gleicher monatlicher Rate werden von dieser Rate nur die Zinsen bezahlt ( anders als bei der Annuität[1], bei welcher der Betrag für Zinsen und Tilgung verwendet wird) und erhöhen die mögliche steuerliche Abschreibung (Das betrifft zu vermietende Immobilien, nicht selbstgenutzte Immobilien). Wertvolles Eigenkapital[2] braucht nicht in die Immobilie investiert werden und steht anderweitig zur Verfügung.

Vergleichen wir mit meinem Power BI Immobilien-Investitions-Analyse-Tool zwei alternative Investitionen i1 und i2, die sich nur in den folgenden Parametern unterscheiden:

  • i1f1: f Finanzierungsart[3] = 'Annuität[1]'
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[4] = 108,7 %

  • i2f1: f Finanzierungsart[3] = 'endfällig T' (endfällige Tilgung)
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[4] = 151,1 %

2023 10 04 annuitaet vs endfaellige tilgung 2023 10 19 14 03 13

Die Investition[5] i2 hat schon nach 4 Jahren einen positiven CF nachSteuern kum[6].

2. endfällige Tilgung mit Tilgungsersatz

Leider ist es schwer oder unmöglich, endfällige Darlehen ohne spezielle Sicherheiten zu bekommen. Normalerweise verlangen Banken einen 'Tilgungsersatz[7]'. Dadurch wird mehr Eigenkapital[2] gebunden.

Tipp
 Die akzeptierten Tilgungssurrogate[7] unterscheiden sich von Bank zu Bank erheblich! Es kann sinnvoller sein, mit Bank A zu schlechteren Kredit-Konditionen aber mit besserer Tilgungsersatzrendite[8] zu finanzieren, als mit Bank B bei Top-Kredit-Konditionen, aber schlechterer Tilgungsersatzrendite[8]. Und Bank C akzeptiert vielleicht Bausparverträge, mit denen es möglich ist, nur 40 % der benötigten Kreditsumme anzusparen, und könnte damit besser als Bank A sein.

2.1. Tilgungsersatz muss 100 % des Kredits abdecken

Vergleichen wir mit meinem Power BI Immobilien-Investitions-Analyse-Tool zwei alternative Investitionen i1 und i2, die sich nur in den folgenden Parametern unterscheiden:

  • i1f1: f Finanzierungsart[3] = 'Annuität[1]'

    • ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[4] = 108,7 %

  • i2f1: f Finanzierungsart[3] = 'endfällig T + T-Ersatz'
    Damit f TilgungsersatzWert kum zum Ende der Investition[5], wenn der Kredit zurückgezahlt werden muss, 100 % beträgt, wären folgende Annahmen möglich:

    • f Tilgungssatz % = 4,50 %

    • f TilgungsersatzRendite %[8] = 1,00 %

    • ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[4] = 75,6 %

2023 10 04 annuitaet vs endfaellige tilgung 2023 10 19 14 14 10

Die monatlichen Zahlungen wären bei i2 größer, als bei der Annuität[1] i1. Wenig sinnvoll.

Ab welcher f TilgungsersatzRendite %[8] kann sich die f Finanzierungsart[3] = 'endfällig T + T-Ersatz' mit einer 'Annuität[1]' messen?

Ab f TilgungsersatzRendite %[8] = 3,0 % wäre in diesem konkreten Szenario ein Tilgungsersatz[7] sinnvoller, als eine 'Annuität[1]'.

  • i1f1: f Finanzierungsart[3] = 'Annuität[1]'

    • ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[4] = 108,7 %

  • i2f1: f Finanzierungsart[3] = 'endfällig T + T-Ersatz'
    Damit f TilgungsersatzWert kum zum Ende der Investition[5], wenn der Kredit zurückgezahlt werden muss, 100 % beträgt, wären folgende Annahmen möglich:

    • f Tilgungssatz % = 3,65 %

    • f TilgungsersatzRendite %[8] = 3,00 %

    • ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[4] = 109,0 %

2023 10 04 annuitaet vs endfaellige tilgung 2023 10 19 14 07 58

2.2. Bausparen - Tilgungsersatz muss nur 40 % des Kredits abdecken

Tipp
 Wenn die Bank als Tilgungsersatz[7] einen Bausparvertrag[9] akzeptiert, dann sind die benötigten Tilgungsersatz-Zahlungen viel geringer, da die Bausparsumme als Sicherheit dient. Über einen Bausparvertrag[9] müssen nur 40 % der Bausparsumme angespart werden. Andererseits ist die f TilgungsersatzRendite %[8] beim Bausparen schlecht. Einzelheiten zur Nutzung eines Bausparvertrags[9] in Kombination mit anderen Instrumenten im Artikel Bausparen.

3. Über mich

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1. Annuität: Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Dabei bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (zumindest während der vereinbarten Zinsbindungsfrist). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Es handelt sich dann um einen Voll-Tilger.
2. 'i Eigenkapital %': Das eingesetzte Eigenkapital als Prozentsatz von der Investition
3. 'f Finanzierungsart': wir unterscheiden pro Finanzierung verschiedene Finanzierungsarten: deaktiviert, Annuität, Kredit ohne Tilgung, konstante Tilgung, endfällige Tilgung + Tilgungsersatz, endfällige Tilgung (ohne Tilgungsersatz), Tilungsersatz ohne Kredit, Bausparen
4. 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'. Insbesondere diese Kennzahl dient in unseren Szenarien und Konzepten der Bewertung einer Investition und ist daher in der Tabelle farblich hinterlegt, um die beiden Investitionen 'i1' und 'i2' sofort optisch vergleichen zu können. Je geringer dabei der Wert für 'Alternativ kum' ist, umso besser, denn das entspricht einem geringeren benötigten Cashflow.
5. Investition: Anlage von Kapital in Vermögen, um Gewinn zu erzielen
6. 'CF NachSteuern kum': kumulierter CashFlow nach Steuern, dabei werden Steuern berücksichtigt (AfA, Miete bzw. Investitionsrendite, Zinsen als Ausgaben; Höchststeuersatz, ohne Kirchensteuer). Steuern unterscheiden sich insbesondere bei vermieteten und selbstgenutzten Immobilien.
7. Tilgungsersatz, Tilgungssurrogat: für ein Darlehen wird eine Tilgungsaussetzung vereinbart. Das geliehene Geld muss auch hierbei zurückgeführt werden. Die Bank verlangt andere Sicherheiten, wie Ansprüche auf Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen o. a. Die zum Zeitpunkt der Zuteilung zur Verfügung stehende Summe löst das Darlehen ganz oder teilweise ab.
8. 'f TilgungsersatzRendite': Rendite des Tilgungsersatzes
9. Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt, das der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt und das Elemente des Sparvertrags (Bausparen) und der Immobilienfinanzierung (Bauspardarlehen) enthält. Er ist eine Anlageklasse für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Zudem können Bausparer die einkommensunabhängige Riester-Förderung („Wohn-Riester“) in der Spar- und Darlehensphase des Bausparvertrags nutzen. Mit Erfüllung des Sparziels durch Erreichen eines festgelegten Mindestsparguthabens erwirbt der Bausparer einen Rechtsanspruch auf Zuteilung einer zweckgebundenen Baufinanzierung für Wohnimmobilien (§ 1 Abs. 2 BauSpkG)