1. Warum Power BI?

Als freiberuflicher Microsoft BI Architekt (www.aisberg.de) ist mein bevorzugtes Werkzeug zur Modellierung, Analyse und für Berichte Microsoft Power BI. Warum also nicht Power BI auch zur Analyse von Immobilien-Investitionen[1] verwenden? Insbesondere ware die Idee, einen interaktiven Bericht in den Power BI Diensten öffentlich bereitzustellen. Prinzipiell funktioniert das auch. Allerdings sind die Ressourcen bei der kostenlosen Benutzung der Power BI Dienste etwas eingeschränkt. Das führt dazu, dass einige rechenintensive Visualisierungen mit manchen Parametern nicht funktionieren. Auf meinem lokalen Rechner habe ich mehr Ressourcen und es funktioniert.

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2. Modellierung mit Parametern

Power BI verwendet tabellarische Modelle, also auf Tabellen basierende Modelle. Man kann nicht wie in Excel einen Wert in einer Zelle frei eingeben und mit diesem Wert rechnen. Stattdessen benötigt man für jeden Parameter eine eigene Spalte in einer Tabelle. Und da das Kreuzprodukt aus den verschiedenen Elementen pro Parameter sehr groß ist, verwende ich meistens eine eigene Tabelle mit nur einer Spalte:

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Die Tabellen-Spalten können dann in Filtern verwendet werden:

investitionsanalysen mit powerbi 2023 09 29 21 41 06

3. Lesezeichen

Sehr praktisch und hilfreich ist die Möglichkeit der Lesezeichen. In den Lesezeichen können insbesondere auch die Inhalte der Filter gespeichert werden.

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Man kann die Lesezeichen auch direkt im Bericht als Knöpfe bereitstellen:

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4. Datenmodell

Das Datenmodell ermöglicht den Vergleich von zwei Investitionen i1 und i2. Für jede der beiden Investitionen[1] können zwei Finanzierungen f1 und f2 und eine spezielle Finanzierung Bausparen (b1) kombiniert werden. Daraus ergeben sich 6 Finanzierungen i1f1, i1f2, i1b1, i2f1, i2f2, i2b1

Es gibt Parameter pro Investition[1]. Und es gibt Parameter pro Kombination aus Investition[1] und Finanzierung:

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Die Ergebnisse der Modellierung werden als Liniendiagramm zum zeitlichen Verlauf der beiden Investitionen[1] angezeigt:

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Über das Kontext-Menü der Diagramme kann man das Diagramm fokussieren und auch die einzelnen Datenpunkte als Tabelle sehen.

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5. Alternative Investition als Benchmark

Update 30.04.2024
Es gibt dazu einen eigenen Artikel:
Performance-Messung und -Simulation von Immobilien-Investitionen

Besonders wichtig für die Bewertung einer Investition[1] ist die Kennzahl Alternativ kum[2]. Verschiedene Größen haben Einfluss auf die Berechnung:

  • i InvestEndMonat[3]

  • i AlternativRendite %[4]

  • Outperformance VVÜ CF kum[5]

    • VVÜ kum[6]
      Vermögen-Verbindlichkeit-Überschüss

    • CF NachSteuern kum[7]
      Cashflow nach Steuern

Die Berechnung der alternativen Rendite[4] erfordert besonders viele Ressourcen und führt zum oben beschriebenen Fehler der Ressourcen-Überschreitung, wenn man das Modell in den Power BI Services veröffentlicht. Um die Berechnung zu optimieren, wird zuerst der kumulierte Cashflow pro Jahr bis zum Ende der Investition[1] hochgezinst und von diesem Endwert auf die einzelnen Jahre zurückgerechnet. Daher wird auch i InvestEndMonat[3] berücksichtigt.

Einzelne Szenarien für Investitionen[1] und Finanzierungen werden in separaten Artikeln auf dieser Website beschrieben: https://der-immobilien-investor.de/

5.1. Outperformance der Immobilien-Investitionen gegenüber einer alternativen Investition (Benchmark)

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Obige Grafik zeigt beispielhaft den Unterschied der Investition[1] in Immobilien mit 100 % Fremdkapital[8] (links, Investition[1] i1) vs. 0 % Fremdkapital[8] (nur Eigenkapital[9], rechts, Investition[1] i2).

  • Für die Bewertung der Performance einer Immobilien-Investitionen verwende ich die Measure (Kennzahl) Outperformance VVÜ CF kum[5]
    Sie setzt sich zusammen aus

    • VVÜ + CF kum[10]
      zeigt den Erfolg der Immobilien-Investition, setzt sich zusammen aus

      • VVÜ kum[6]
        Vermögen-Verbindlichkeit-Überschüss

      • CF NachSteuern kum[7]
        Cashflow nach Steuern

    • Alternativ kum[2]
      zeigt den Erfolg einer alternativen Investition, wenn der CF NachSteuern kum[7] nicht in die Immobilie investiert wird, sondern in eine alternative Investition.

Details dazu im Artikel Performance-Messung und -Simulation von Immobilien-Investitionen.

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1. Investition: Anlage von Kapital in Vermögen, um Gewinn zu erzielen
2. 'Alternativ kum': kumulierte alternative Rendite, wenn der Cashflow der Investition ('CF NachSteuern kum') alternativ investiert würde, beispielsweise in Aktien. Die alternative Investition dient als Benchmark. Dabei wird insbesondere auch der Zinseszins der alternativen Investition berücksichtigt. Wichtig für den Vergleich mit 'VVÜ + CF kum', der Summe aus 'VVÜ kum' (kumulierter Vermögen-Verbindlichkeit-Überschuss) und 'CF kum' (kumulierter Cashflow). Finale Kennzahl für den Vergleich ist 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'.
3. 'i InvestEndMonat': letzter Monat der Investition. Die Investition wird verkauft. Noch bestehende Kredite werden getilgt.
4. 'i AlternativRendite %': Rendite einer angenommenen alternativen Investition, wenn der Cashflow der Investition ('CF NachSteuern kum') alternativ investiert würde, beispielsweise in Aktien.
5. 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'. Insbesondere diese Kennzahl dient in unseren Szenarien und Konzepten der Bewertung einer Investition und ist daher in der Tabelle farblich hinterlegt, um die beiden Investitionen 'i1' und 'i2' sofort optisch vergleichen zu können. Je geringer dabei der Wert für 'Alternativ kum' ist, umso besser, denn das entspricht einem geringeren benötigten Cashflow.
6. 'VVÜ kum': kumulierter Vermögen-Verbindlichkeit-Überschuss = 'Vermögen kum' + 'Verbindlichkeit kum' (Verbindlichkeiten haben ein negatives Vorzeichen)
7. 'CF NachSteuern kum': kumulierter CashFlow nach Steuern, dabei werden Steuern berücksichtigt (AfA, Miete bzw. Investitionsrendite, Zinsen als Ausgaben; Höchststeuersatz, ohne Kirchensteuer). Steuern unterscheiden sich insbesondere bei vermieteten und selbstgenutzten Immobilien.
8. 'i Fremdkapital %': Das eingesetzte Fremdkapital als Prozentsatz von der Investition. Fremdkapital ist ein Kredit, der von Dritten bereitgestellt wird und vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss.
9. 'i Eigenkapital %': Das eingesetzte Eigenkapital als Prozentsatz von der Investition
10. 'VVÜ + CF kum': Summe aus 'VVÜ kum' (kumulierter Vermögen-Verbindlichkeit-Überschuss) und 'CF kum' (kumulierter Cashflow)