1. Magie des Fremdkapitals

Erst spät habe ich das Erfolgs-Prinzip "Vermögensaufbau durch Investitionen[1] in Immobilien" verinnerlicht: Es ist der "Fremdkapital[2]-Hebel". Aktien mögen eine höhere Rendite haben, als Immobilien. Doch wichtiger als die Gesamt-Rendite[3] ist die Eigenkapital-Rendite[4].

Immobilien haben zwar normalerweise geringere Renditen[3], als Aktien, dafür kann man sie mit wesentlich weniger Eigenkapital[5] erwerben, als andere Assets[6]: Man kann den Erwerb von Immobilien mit 100 % Fremdkapital[2] finanzieren und benötigt lediglich ca. 10 % für die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, …​) als Eigenkapital[5].

Die in Deutschland hohen Nebenkosten für den Immobilien-Erwerb von ca. 10 % sind ein notwendiges Übel, denn die sind erst einmal weg und müssen durch Wertsteigerung oder Rendite[3] eingefahren werden. Zum Vergleich: in Russland kann man Immobilien schon mit 0 % Nebenkosten erwerben, es gibt keine Grunderwerbssteuer und sogar den Notar könnte man sich sparen.

Die zu erwerbende Immobilie dient über eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank.

Ein Darlehen wird normalerweise als Annuitätendarlehen[7] oder mit endfälliger Tilung in Kombination mit einem Tilgungsersatz[8] bereitgestellt. Dieser Tilgungsersatz[8] mindert die mögliche Rendite[3] im Vergleich zu einem Darlehen mit endfälliger Tilgung ohne Tilgungsersatz[8]. Leider werden Kredite mit endfälliger Tilgung ohne Tilgungsersatz normalerweise nicht angeboten. In diesem Artikel gehe ich näher darauf ein: Annuität vs. endfällige Tilgung

Vergleichen wir mit meinem Power BI Immobilien-Investitions-Analyse-Tool zwei alternative Investitionen i1 und i2, die sich nur in den folgenden Parametern unterscheiden:

  • i1: mit 100 % Fremdkapital[2]

    • Outperformance VVÜ CF kum[9] = 108,7 %

  • i2: mit 0 % Fremdkapital[2]

    • Outperformance VVÜ CF kum[9] = 39,7 %

2023 10 02 immobilien mit fremdkapital hebel 2023 10 19 13 37 01


Tip
Eine Investition[1] nur mit Eigenkapital[5] ist viel weniger sinnvoll, als die Nutzung von möglichst viel Fremdkapital[2]. VVÜ + CF kum[10] ist bei viel Eigenkapital[5] zwar höher, als bei der Verwendung von Fremdkapital[2], das eingesetzte Eigenkapital[5] wäre aber anderweitig liquider und flexibler anzulegen, als in Immobilien.

2. Über mich

  • Mein Name ist Germo Görtz.
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kybernetik baufi


2.1. Schreiben Sie mir eine Nachricht

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1. Investition: Anlage von Kapital in Vermögen, um Gewinn zu erzielen
2. 'i Fremdkapital %': Das eingesetzte Fremdkapital als Prozentsatz von der Investition. Fremdkapital ist ein Kredit, der von Dritten bereitgestellt wird und vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss.
3. Rendite: gesamter Ertrag aus einer Investition
4. Eigenkapitalrendite: die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital 'i Eigenkapital %'
5. 'i Eigenkapital %': Das eingesetzte Eigenkapital als Prozentsatz von der Investition
6. Asset: Vermögenswert, Kapitalanlage
7. Annuität: Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Dabei bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (zumindest während der vereinbarten Zinsbindungsfrist). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Es handelt sich dann um einen Voll-Tilger.
8. Tilgungsersatz, Tilgungssurrogat: für ein Darlehen wird eine Tilgungsaussetzung vereinbart. Das geliehene Geld muss auch hierbei zurückgeführt werden. Die Bank verlangt andere Sicherheiten, wie Ansprüche auf Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen o. a. Die zum Zeitpunkt der Zuteilung zur Verfügung stehende Summe löst das Darlehen ganz oder teilweise ab.
9. 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'. Insbesondere diese Kennzahl dient in unseren Szenarien und Konzepten der Bewertung einer Investition und ist daher in der Tabelle farblich hinterlegt, um die beiden Investitionen 'i1' und 'i2' sofort optisch vergleichen zu können. Je geringer dabei der Wert für 'Alternativ kum' ist, umso besser, denn das entspricht einem geringeren benötigten Cashflow.
10. 'VVÜ + CF kum': Summe aus 'VVÜ kum' (kumulierter Vermögen-Verbindlichkeit-Überschuss) und 'CF kum' (kumulierter Cashflow)