Germo Gört

Investition vs. Ausgabe

Auf dieser Website geht es darum, wie der Erwerb von Immobilien zu einer Investition wird, und nicht einfach nur zu einer Ausgabe.

Was ist der Unterschied zwischen einer Investition und einer Ausgabe?

  • Investition
    X ⇒ X + Y
    Eine Investition[1] ist eine Kapitalanlage, die zum Ziel hat, das eigene Privatvermögen zu vergrößern oder zukünftige Gewinne und Werte einer Firma zu steigern.

  • Ausgabe
    X ⇒ X - Y
    Bei einer betriebswirtschaftlichen Ausgabe verringert sich das Vermögen.

Erfolgsfaktor Fremdkapital

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor für gewinnträchtige Immobilien-Investitionen ist der Einsatz von möglichst viel Fremdkapital, um durch den Fremdkapital-Hebel die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals zu maximieren.

⇒ Immobilien-Investment mit Fremdkapital-Hebel

Performance Messung und Benchmarks

Um zwischen Investitionen und Ausgaben zu unterscheiden, sind Performance-Messung und -Simulation von erworbenen oder zu erwerbenden Immobilien notwendig. Dazu verwende ich das von mir mit Power BI programmierte Immobilien-Investitions-Analyse-Tool.

⇒ Performance-Messung und -Simulation von Immobilien-Investitionen

Da sowohl der Kauf-Preis als auch die möglichen Miet-Einnahmen einer Immobilie beim Erwerb bekannt sein sollten, ist die sich daraus ergebende i Rendite % p0[2] ein bekannter und gleichzeitig wesentlicher Investitions-Erfolgs-Parameter. Auch die zum Kaufzeitpunkt noch nicht bekannte und somit spekulative i Wertsteigerung_1 %[3] ist eine sehr wichtige Einflussgröße. Daneben spielen viele andere Parameter eine Rolle, insbesondere Konzepte und Konditionen der Finanzierung.

Note
 Je geringer i Rendite % p0[2], desto besser müssen i Wertsteigerung_1 %[3] und Finanzierung sein.


Outperformance der Immobilien-Investitionen gegenüber einer alternativen Investition (Benchmark)

2023 10 01 investitionsanalysen mit powerbi 2024 04 30 17 53 37

Obige Grafik zeigt beispielhaft den Unterschied der Investition[1] in Immobilien mit 100 % Fremdkapital[4] (links, Investition[1] i1) vs. 0 % Fremdkapital[4] (nur Eigenkapital[5], rechts, Investition[1] i2).

  • Für die Bewertung der Performance einer Immobilien-Investitionen verwende ich die Measure (Kennzahl) Outperformance VVÜ CF kum[6]
    Sie setzt sich zusammen aus

    • VVÜ + CF kum[7]
      zeigt den Erfolg der Immobilien-Investition, setzt sich zusammen aus

      • VVÜ kum[8]
        Vermögen-Verbindlichkeit-Überschüss

      • CF NachSteuern kum[9]
        Cashflow nach Steuern

    • Alternativ kum[10]
      zeigt den Erfolg einer alternativen Investition, wenn der CF NachSteuern kum[9] nicht in die Immobilie investiert wird, sondern in eine alternative Investition.

Details dazu im Artikel Performance-Messung und -Simulation von Immobilien-Investitionen.

Über mich

Mein Name ist Germo Görtz.
Und ich bin Immobilien-Investor und Baufi-Coach.

Baufi-Coaching bedeutet professionelle Begleitung bei Baufinanzierungen. Mit gezielten Fragen helfen wir Ihnen, die passenden Lösungen zu finden. Als erfahrene Immobilien-Investoren kennen wir Ihre Bedürfnisse und mögliche Stolpersteine aus eigener Erfahrung.

Besuchen Sie dazu meine Baufi-Coach-Website: Baufi-Coach.de

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 Als exklusiven Bonus biete ich für meine Baufi-Coaching-Kunden die Möglichkeit kostenloser individueller Immobilien-Investitions-Analysen mit Power-BI, wie Sie diese hier auf dieser Website sehen!

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1. Investition: Anlage von Kapital in Vermögen, um Gewinn zu erzielen
2. 'i Rendite % p0': jährliche Rendite der Investition (durch Vermietung) in der Periode 0, also zu Beginn der Investition. In Abhängigkeit von 'i Renditesteigerung %' erhöht sich die Rendite jährlich. Der Parameter wird auch für selbstgenutzte Immobilien verwendet, hat dabei aber eine andere Bedeutung: Es ist die eingesparte Miete, die der Eigentümer für ein anderes analoges Objekt bezahlen müsste, wenn er seine Immobilie nicht selbst nutzen würde.
3. 'i Wertsteigerung_1 %': jährliche Wertsteigerung der Investition. Von 'i InvestStartMonat' bis 'i InvestEndMonat' oder bis 'i Wertsteigerung_2 StartMonat'
4. 'i Fremdkapital %': Das eingesetzte Fremdkapital als Prozentsatz von der Investition. Fremdkapital ist ein Kredit, der von Dritten bereitgestellt wird und vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss.
5. 'i Eigenkapital %': Das eingesetzte Eigenkapital als Prozentsatz von der Investition
6. 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'. Insbesondere diese Kennzahl dient in unseren Szenarien und Konzepten der Bewertung einer Investition und ist daher in der Tabelle farblich hinterlegt, um die beiden Investitionen 'i1' und 'i2' sofort optisch vergleichen zu können. Je geringer dabei der Wert für 'Alternativ kum' ist, umso besser, denn das entspricht einem geringeren benötigten Cashflow.
7. 'VVÜ + CF kum': Summe aus 'VVÜ kum' (kumulierter Vermögen-Verbindlichkeit-Überschuss) und 'CF kum' (kumulierter Cashflow)
8. 'VVÜ kum': kumulierter Vermögen-Verbindlichkeit-Überschuss = 'Vermögen kum' + 'Verbindlichkeit kum' (Verbindlichkeiten haben ein negatives Vorzeichen)
9. 'CF NachSteuern kum': kumulierter CashFlow nach Steuern, dabei werden Steuern berücksichtigt (AfA, Miete bzw. Investitionsrendite, Zinsen als Ausgaben; Höchststeuersatz, ohne Kirchensteuer). Steuern unterscheiden sich insbesondere bei vermieteten und selbstgenutzten Immobilien.
10. 'Alternativ kum': kumulierte alternative Rendite, wenn der Cashflow der Investition ('CF NachSteuern kum') alternativ investiert würde, beispielsweise in Aktien. Die alternative Investition dient als Benchmark. Dabei wird insbesondere auch der Zinseszins der alternativen Investition berücksichtigt. Wichtig für den Vergleich mit 'VVÜ + CF kum', der Summe aus 'VVÜ kum' (kumulierter Vermögen-Verbindlichkeit-Überschuss) und 'CF kum' (kumulierter Cashflow). Finale Kennzahl für den Vergleich ist 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'.