Die Auswirkungen der höheren Abschreibungen von jährlich 3 % für ab 2023 fertiggestellte vermietete Immobilien gegenüber 2 % für ältere Immobilien sind beachtlich. Damit werden höhere Kredit-Zinsen sehr gut kompensiert. Und selbstgenutzte Immobilien werden im Vergleich zu vermieten Immobilien noch unattraktiver.

1. AfA 3 %

Zunächst schauen wir uns Investitionen[1] mit einer jährlichen AfA = 3 % an:

  • i1: f Annuität Perioden = 359 (30 Jahre)
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 256,7 %

  • i2: f Annuität Perioden = 236 (20 Jahre)
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 108,7 %

2023 10 08 afa 3 vs 2 2023 10 19 15 54 30

2. AfA 2 %

Und nun die gleichen Investitionen mit einer jährlichen AfA = 2 %:

Vergleichen wir mit meinem Power BI Immobilien-Investitions-Analyse-Tool zwei alternative Investitionen i1 und i2, die sich nur in den folgenden Parametern unterscheiden:

  • i1: f Annuität Perioden = 359 (30 Jahre)
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 198,0 %

  • i2: f Annuität Perioden = 236 (20 Jahre)
    ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[2] = 81,4 %

2023 10 08 afa 3 vs 2 2023 10 19 15 59 01

2.1. welcher Zinssatz ist nötig, um die geringere Abschreibung zu kompensieren?

Wie viel besser müsste die Finanzierung sein, damit das Ergebnis so gut wird, wie bei einer AfA von 3 %?

Um mit einer AfA von 2 % die gleiche Outperformance VVÜ CF kum[2] zu erwirtschaften, wie bei einer AfA von 3 % mit einem Zinssatz von 5,00 %, sind für i1 (Annuität[3] 30 Jahre) ein Zinssatz von 2,85 % und für i2 (Annuität[3] 20 Jahre) von 3,00 % nötig.

2023 10 08 afa 3 vs 2 2023 10 19 16 04 27
Trotz höherer aktueller Zinsen, also noch im Jahr 2022, kann eine Investition[1] in eine ab 2023 fertiggestellte Immobilie durch die höhere AfA von 3 % eine höhere Outperformance VVÜ CF kum[2] erwirtschaften!

3. Über uns

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1. Investition: Anlage von Kapital in Vermögen, um Gewinn zu erzielen
2. 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'. Insbesondere diese Kennzahl dient in unseren Szenarien und Konzepten der Bewertung einer Investition und ist daher in der Tabelle farblich hinterlegt, um die beiden Investitionen 'i1' und 'i2' sofort optisch vergleichen zu können. Je geringer dabei der Wert für 'Alternativ kum' ist, umso besser, denn das entspricht einem geringeren benötigten Cashflow.
3. Annuität: Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Dabei bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (zumindest während der vereinbarten Zinsbindungsfrist). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Es handelt sich dann um einen Voll-Tilger.