1. Annuität mit hinterlegter Sicherheit

Der von mir sehr geschätzte Immobilien-Investor und Coach Alex Düsseldorf Fischer propagiert die Idee des rollierenden Eigenkapitals[1]. Unter anderem gibt es hier "Eingesetztes Eigenkapital zurückbekommen?" ein paar Ausführungen:

Finanzierung ohne Eigenkapital, neu investieren – In diesem Video erfährst Du, wie ich meine Finanzierungen so gestalte, dass mir die Bank nach ein paar Jahren mein eingesetztes Eigenkapital wieder auszahlt (rollierendes Eigenkapital). Das kann ich dann neu investieren und somit recyclen.

— Alex Düsseldorf Fischer

Die Grundidee des "rollierenden Eigenkapitals[1]" ist folgende:

  • Statt nur die Investition[2] mit 100 % Fremdkapital[3] zu finanzieren, sollen zusätzlich auch die Nebenkosten (10 %) mit Fremdkapital[3] finanziert werden.
    Denn wir wissen (Immobilien-Investment mit Fremdkapital-Hebel): Je höher das Fremdkapital[3], desto größer die Outperformance VVÜ CF kum[4]

  • Damit die Bank dabei mitarbeitet, hinterlegt man eine Sicherheit in Höhe der zusätzlich zu finanzierenden Nebenkosten. Das könnte Festgeld sein.

  • Nun wird mit 110 % Fremdkapital[3] finanziert, statt nur mit 100 %.
    Der Bank entsteht dadurch kein Nachteil, denn sie hat für den Betrag, der 100 % übersteigt, die zusätzliche Sicherheit.

  • Die Sicherheit wird freigegeben, sobald die Summe der Tilgungen den Betrag der Sicherheit überschreitet.

    • ⇒ Der Betrag der freigegebenen Sicherheit kann für neue Investitionen[2] verwendet werden.

  • Die Tilgung wird weiter bezahlt, wie man eben für ein normales Annuitäten-Darlehen[5] bezahlt.

Rechnen wir nach:

Vergleichen wir mit meinem Power BI Immobilien-Investitions-Analyse-Tool zwei alternative Investitionen i1 und i2, die sich nur in den folgenden Parametern unterscheiden:

  • i1: klassische Annuität[5]

    • i Finanzierungsart = Annuität[5]

    • i Sicherheit p0 % = 0 %

    • i Fremdkapital %[3] = 100 %

    • ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[4] = 108,7 %

  • i1: rollierendes Eigenkapital[1] mit Sicherheit

    • i Finanzierungsart = Annuität[5]

    • i Sicherheit p0 % = 10 %

    • i Fremdkapital %[3] = 110 %

    • ⇒ Outperformance VVÜ CF kum[4] = 108,0 %

2023 10 14 rollierendes eigenkapital 2023 10 19 16 10 18
Anmerkung
 Der CF NachSteuern kum[6] verbessert sich tatsächlich, da die Sicherheit nach 2 - 3 Jahren freigegeben wird. Andererseits ist es etwas schwerer, der Bank das Konzept zu erklären.

2. Über mich

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1. 'i Eigenkapital %': Das eingesetzte Eigenkapital als Prozentsatz von der Investition
2. Investition: Anlage von Kapital in Vermögen, um Gewinn zu erzielen
3. 'i Fremdkapital %': Das eingesetzte Fremdkapital als Prozentsatz von der Investition. Fremdkapital ist ein Kredit, der von Dritten bereitgestellt wird und vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss.
4. 'Outperformance VVÜ CF kum': die Outperformance der Kennzahl 'VVÜ + CF kum' gegenüber 'Alternativ kum'. Insbesondere diese Kennzahl dient in unseren Szenarien und Konzepten der Bewertung einer Investition und ist daher in der Tabelle farblich hinterlegt, um die beiden Investitionen 'i1' und 'i2' sofort optisch vergleichen zu können. Je geringer dabei der Wert für 'Alternativ kum' ist, umso besser, denn das entspricht einem geringeren benötigten Cashflow.
5. Annuität: Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Dabei bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (zumindest während der vereinbarten Zinsbindungsfrist). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Es handelt sich dann um einen Voll-Tilger.
6. 'CF NachSteuern kum': kumulierter CashFlow nach Steuern, dabei werden Steuern berücksichtigt (AfA, Miete bzw. Investitionsrendite, Zinsen als Ausgaben; Höchststeuersatz, ohne Kirchensteuer). Steuern unterscheiden sich insbesondere bei vermieteten und selbstgenutzten Immobilien.